Skip to: site menu | categories | main content
Coraz więcej osób w kraju może pochwalić się bardzo dużymi oszczędnościami, a jednocześnie słabą wiedzą ekonomiczną dotyczącą ich właściwego zagospodarowania. Lokata rentierska to jedno z ciekawszych rozwiązań dedykowanych pod potrzeby bardziej zamożnych klientów instytucji finansowych. Jak działają zatem lokaty rentierskie i kiedy warto się nimi poważnie zainteresować? W artykule poznasz kilka najważniejszych faktów o lokatach rentierskich, niestety mocno zaniedbanych pod względem informacyjnym na poziomie ogólnokrajowym.
Przy zakładaniu lokaty rentierskiej potrzebujesz znacznie większego kapitału niż przy standardowych narzędziach oszczędnościowych. Można powiedzieć, że życie z odsetek jest zarezerwowane wyłącznie zamożnej części społeczeństwa. Większość banków detalicznych bardzo rzadko promuje lokaty rentierskie wśród standardowych klientów detalicznych, ponieważ to produkt premium, mocno niszowy, gdzie dochodzi dodatkowo do długoterminowego, wieloletniego zamrożenia bardzo dużych środków nawet na poziomie 200 – 500 000 złotych. Praktycznie w każdej lokacie rentierskiej dochodzi do bardzo częstych wypłat wypracowanych odsetek, oczywiście pomniejszonych dodatkowo o podatek od zysków kapitałowych (19%, automatycznie ściągany przez instytucję finansową). Niektóre banki zapewniają elastyczne terminy ustalania częstotliwości wypłaty odsetek. To bardzo duże ułatwienie dla inwestorów indywidualnych. Jedna z ważniejszych zalet lokat rentierskich to negocjowane oprocentowanie, z reguły korzystniejsze, im więcej oszczędności wnosisz do banku detalicznego.
Inwestor indywidualny, który porusza się profesjonalnie na rynku kapitałowym, czy w innych obszarach spekulacyjnych musi podejmować decyzje o zabezpieczeniu już wypracowanych zysków. Z tego powodu nie warto rezygnować z lokat bankowych, ale właśnie budować możliwie największy kapitał, aby ostatecznie zapewnić sobie emeryturę na lokacie rentierskiej. Klasycznie lokaty rentierskie zakładasz przez internet, telefon, czy oddział stacjonarny banku detalicznego. Nie ma również problemu, abyś posiadał kilka lokat rentierskich w różnych bankach i testował ich efektywność długoterminową. Lokata rentierska to tylko jeden ze sposobów na budowanie niezależności ekonomicznej. Przy niskich stopach procentowych taki rodzaj oszczędzania wydaje się najlepszy, ponieważ banki w dalszym ciągu wolą zachować klientów klasy premium niż wielu standardowych. Z tego powodu lokata rentierska charakteryzuje się zawsze wyższym oprocentowaniem. Lokata rentierska dochodzi nawet do poziomów wielu milionów złotych. Wielcy inwestorzy indywidualni muszą zastanowić się nad właściwym zagospodarowaniem tak dużych oszczędności. Już nawet przy poziomach oszczędności rzędu 100 000 złotych masz do dyspozycji opcję negocjowania oprocentowania, niestety nie we wszystkich bankach.
Na fakt, że kredyty hipoteczne są popularne wśród wielu osób, wpływa wiele czynników. Warto je poddać wnikliwej analizie, ponieważ mogą nam one dostarczyć wskazówek na temat tego, jakie są zalety oraz wady zobowiązań tego rodzaju. Kredyty hipoteczne są często wybierane przez osoby, które chcą nabyć nieruchomość, chociaż nie jest to jedyne zastosowanie tego typu zobowiązań. Niemniej jednak, jeżeli rozważa się skorzystanie z tej formy dodatkowego finansowania, dobrze jest mieć rozeznanie w temacie i wiedzieć, jakie istnieją możliwości w tym obszarze oraz na jakie aspekty trzeba zwracać uwagę przy podejmowaniu decyzji.
Z pewnością duże znaczenie ma tutaj fakt, że istnieje po prostu sporo ofert dotyczących właśnie kredytów hipotecznych. Dzięki temu osoby zainteresowane mają duży wybór propozycji i niejednokrotnie mogą znaleźć opcje dopasowane do indywidualnych potrzeb. Często można natrafić na naprawdę atrakcyjne warianty. Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, warto zauważyć również, że dają one spore możliwości. Wielu osobom kojarzą się one wyłącznie z nabywaniem nieruchomości, gdy tymczasem umożliwiają one nieraz również takie przedsięwzięcia jak, między innymi, przeprowadzanie remontów, czy też zakup wyposażenia do posiadanego lokalu. To tylko niektóre z zastosowań kredytów hipotecznych, dlatego też warto być świadomym faktu, że spektrum dostępnych możliwości wykracza tutaj poza zakup nieruchomości, choć wciąż jest to podstawowa funkcja tego typu zobowiązań.
Osoby zainteresowane kredytami hipotecznymi powinny pamiętać o tym, że przed podjęciem decyzji w tym zakresie niezbędna jest wnikliwa analiza okoliczności towarzyszących oraz własnego budżetu. Nie ulega wątpliwości, że kredyty hipoteczne mogą być ogromnym wsparciem dla osób, które – przykładowo – marzą o zakupie własnego domu, czy też mieszkania. Nie można jednak zapominać o tym, że zobowiązanie finansowe to poważna decyzja. Zarządzanie swoimi finansami wymaga odpowiedzialności, dlatego zadania z tym związane trzeba traktować poważnie. Warto naprawdę rzetelnie prześledzić rynek kredytów hipotecznych oraz przeanalizować dokładnie własne finanse i możliwości spłaty długów.
Utrzymanie płynności podczas spłaty długoterminowego kredytu hipotecznego to najtrudniejsze zadanie dla kredytobiorców. Utrata pracy zdarza się, szczególnie w okresach kryzysu gospodarczego. Czy banki detaliczne zgadzają się na restrukturyzację zobowiązania i jakie masz w ogóle możliwości negocjacyjne?
O wszystkich problemach ekonomicznych musisz poinformować bank detaliczny zgodnie z warunkami umowy o kredyt hipoteczny. Niestety musisz to zrobić, aby nie narazić się na negatywny wpis w Biurze Informacji Kredytowej, który de facto uniemożliwi zaciąganie kolejnych zobowiązań, nawet krótkoterminowych. Bank trzeba powiadomić nie tylko o sytuacji majątkowej, ale też często osobistej, która odbija się na potencjale do spłaty kredytu hipotecznego. Nie ma od tego wyjątków.
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank musi przygotować samodzielnie plan restrukturyzacyjny dla kredytobiorcy rokującego, wykazującego faktyczne zdolności do uregulowania zobowiązania. Jeżeli ugoda, plan restrukturyzacyjny nie dojdzie do skutku, wtedy kredytobiorca otrzymuje sześć miesięcy na sprzedaż nieruchomości w możliwie optymalnej cenie. To duże ułatwienie. Oczywiście w kryzysie gospodarczym cena za metr kwadratowy spada, co skutkuje najczęściej brakiem majątku, a jednocześnie niespłaconym zadłużeniem. To najgorsza sytuacja, dlatego powinieneś przemyśleć następujące scenariusze naprawy kredytu hipotecznego. Pierwsza opcja to wydłużenie okresu spłaty kredytu hipotecznego, co skutkuje wyższymi kosztami, ale też niszą ratą miesięczną. Ta formuła przypomina w dużym stopniu konsolidację, tylko dla pojedynczego długu. Każda forma restrukturyzacji zakłada ponowną ocenę zdolności kredytowej, więc musisz na ten element bardzo uważać. Standardowo w kredycie hipotecznym występują wakacje kredytowe, nawet do pół roku. Koszty wakacji kredytowych możesz przesunąć na ostatnią ratę, co umożliwia praktycznie idealną naprawę budżetu domowego. Pół roku to najczęściej okres statystycznie wystarczający na zdobycie nowego zatrudnienia, a nawet na zmianę kwalifikacji zawodowych.
Banki, co do zasady nie chcą tracić kredytobiorcy, który spłacał do tej pory właściwie kredyt hipoteczny. Na razie klientom bankowości detalicznej sprzyjają bardzo niskie stopy procentowe obniżające naturalnie raty. W tym okresie powinieneś dokonywać możliwie wielu nadpłat, jeżeli masz jakiekolwiek nadwyżki ekonomiczne.
Instytucja bankowa, która udziela kredyt swojemu klientowi popełnia ryzyko, bowiem istnieje możliwość późniejszej niemożności spłaty zaciągniętego zobowiązania, dlatego też banki wymagają od swoich kredytobiorców zabezpieczeń kredytowych.
Rodzaje zabezpieczeń.
Zabezpieczenie osobiste kredytu polega na bezpośredniej odpowiedzialności kredytobiorcy za zaciągnięte zadłużenie. W takiej sytuacji kredytobiorca odpowiada całym posiadanym majątkiem (zarówno posiadanym w chwili podpisania umowy kredytowej, jak i nabytym w okresie późniejszym), co powinno pomóc odzyskać bankowi kapitał wraz z należnymi odsetkami.
Zabezpieczenie rzeczowe - w przeciwieństwie do zabezpieczenia osobistego, skutkuje tym, iż kredytobiorca odpowiada ograniczonym rodzajem posiadanych dóbr.
Czynniki określające wybór sposobu zabezpieczenia.
Do określenia rodzaju zabezpieczenia kredytowego, banki muszą uwzględnić wiele czynników do których należą:
Czy konsolidacja kredytu gotówkowego to rozwiązanie dedykowane każdemu kredytobiorcy? Nie do końca, ponieważ przy tym „produkcie restrukturyzacyjnym” występuje wiele konkretnych wymagań.
Konsolidacja kredytów to zupełnie oddzielny produkt zadłużeniowy spotykany w ofercie bankowości detalicznej. Kredytobiorca, który nie zna za bardzo założeń restrukturyzacyjnych czeka z decyzją o naprawie budżetu domowego do ostatniej chwili, a w niektórych przypadkach pomija nawet kontakt z pożyczkodawcą. To ogromny błąd, ponieważ prawidłowa konsolidacja kredytu polega na przedstawieniu pozytywnej zdolności kredytowej. Braki w historii kredytowej widoczne w BIK uniemożliwiają praktycznie otrzymanie dogodnych warunków podpisania umowy. Kredyt konsolidacyjny charakteryzuje się specyficznymi właściwościami.
Przy kredycie konsolidacyjnym dochodzi do pełnego uśrednienia oprocentowania dotychczasowych umów, ale niekoniecznie pochodzących z sektora pozabankowego. Po przedstawieniu pozytywnej zdolności kredytowej możesz pokusić się o negocjacje dotyczące obniżenia oprocentowania. To bardzo popularna praktyka, ponieważ kredyt konsolidacyjny należy do zobowiązań długoterminowych, więc bankom się po prostu opłaca i to bardziej od udzielania zwykłych kredytów gotówkowych.
Kredyt konsolidacyjny zapewnia tylko jedną, niską lub wysoką ratę w zależności od preferencji. Nie jest powiedziane, że konsolidacja musi zawsze obniżać miesięczne koszty obsługi kredytów. Jeżeli kredytobiorca znajduje się w bardzo dobrej sytuacji ekonomicznej może postawić na krótszą konsolidację z bardzo niskim oprocentowaniem, któremu sprzyja na dodatek aktualna polityka monetarna.
Kredyt konsolidacyjny przydaje się, kiedy prognozujesz pogorszenie finansów osobistych, budżetu domowego w konkretnym przedziale. Większość banków wprowadza kredyt konsolidacyjny połączony z automatycznymi wakacjami kredytowymi, co daje od razu karencję w spłacie do 3 miesięcy i dłużej w zależności od potrzeb kredytobiorcy.
Inwestycje w nieruchomości przyjmują nie tylko charakter długoterminowy, ale również krótkoterminowy, wręcz spekulacyjny. Kredyt na tzw. flipa to jedno z ciekawszych rozwiązań dedykowanych inwestorom.
Flip to nic innego, jak aspekt spekulacyjny w inwestowaniu. Wyszukiwanie nieruchomości tańszych niż wynika to z aktualnej ceny rynkowej to sztuka, a także ogromny potencjał, który wykorzystuje się szczególnie w największych aglomeracjach. Kredyt na flipa cieszy się popularnością w Warszawie, Trójmieście. Jakie warunki powinien spełniać kredyt na flipa? Przede wszystkim inwestor nie może mieć do czynienia z bardzo wysokimi kosztami wejścia do inwestycji i naturalnie wyjścia, co jest niezwykle trudne do uzyskania. W co inwestować? Na pewno mikroapartamenty, a także kawalerki inwestycyjne to najrozsądniejsza obecnie kategoria. Mikroapartamenty to niewielki metraż z przeznaczeniem dla pracowników sezonowych, studentów, singli zamierzających poznać życie w większym mieście. W Polsce z drugiej strony najwięcej zarobić można na nieruchomościach luksusowych, czy nieruchomościach pochodzących z windykacji (licytacje komornicze), chociaż tutaj należy przygotować się na olbrzymią konkurencję i niepewność, co do straty pierwotnej opłaty wymaganej do rozpoczęcia licytacji.
Główne warunki efektywnego kredytu na flipa to na pewno ograniczenie prowizji na start i na zakończenie współpracy z bankiem. Przy bardzo dużej zdolności kredytowej to wykonalna procedura. Kredyt na flipa umożliwia inwestycję ze środków zewnętrznych, a nie własnych, co można porównać do dźwigni finansowej. Jak wyszukać okazje inwestycyjne na rynku nieruchomości? Niektórzy właściciele mieszkań, apartamentów, domów jednorodzinnych sprzedają obiekty, ponieważ dochodzi do nagłej zmiany sytuacji życiowej (wyjazd za granicę, losowe przypadki). Czasami ktoś chce sprzedaż nieruchomość o wysokim standardzie, jednak do generalnego remontu. Inwestor zainteresowany poważnie rynkiem nieruchomości powinien ocenić też czas, w jakim bank rozpatruje wniosek kredytowy, ponieważ wydłużenie oznacza utratę okazji. Dodatkowe koszty dla inwestora to podatek PCC, notariusz, a także ewentualne ubezpieczenie nieruchomości i wpis w księdze wieczystej. Wystawienie nieruchomości do sprzedaży wiąże się często z wykorzystaniem potencjału usług house staging. Takie usługi prowadzą do odświeżenia obiektu niewielkim kosztem, bez potrzeby wykonywania generalnego remontu. Taka elegancka prezentacja dobrze wygląda na zdjęciach, a także w kreowaniu ofert.
- realne oferty bezprowizyjne dostępne dla inwestorów o pozytywnej zdolności kredytowej,
- rozbudowany rynek pośredników działających na rynku nieruchomości premium,
- stosunkowo niska konkurencja w niektórych segmentach rynku nieruchomości,
- standaryzowane procedury udzielania kredytów hipotecznych,
- ustawa o kredycie hipotecznym działająca na korzyść konsumenta, docelowo inwestora.
Inwestowanie krótkoterminowe w nieruchomości to realny biznes, forma zarobkowania pół-pasywnego z jasno ustalonymi kosztami, szczególnie przyjemna w okresie niskich stóp procentowych. Inwestorzy nie muszą również ryzykować własnego kapitału. Ten stanowi podstawę do wygenerowania możliwie największego wkładu własnego. Czy wykorzystasz wskazane narzędzie?
Kredyt hipoteczny to samodzielny produkt w bankowości detalicznej, ale niektóre placówki starają się powiązać zadłużenie hipoteczne z dodatkowymi usługami, aby po prostu więcej zarobić. Czy to podejście zgodne z prawem?
Manipulowanie klienta obowiązkiem wykupienia ubezpieczenia to najczęstsza praktyka doradców kredytowych, która jednak nie zgadza się z zapisami ustawy o kredycie hipotecznym. Prawo blokuje bowiem wiązanie udzielenia kredytu hipotecznego z ubezpieczeniem, kartą kredytową, uruchomieniem płatnego rachunku osobistego. Bank powinien za każdym razem wydać kredytobiorcy podstawowy formularz informacyjny, a także spersonalizowany formularz z propozycjami promocyjnymi. To dopiero pozwala na podjęcie świadomej decyzji. Uzależnienie klienta od dodatkowego produktu to klauzula niedozwolona oficjalnie wpisana na listę Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Co to oznacza? Jeżeli kredytobiorca podpisze nieświadomie taką umowę nie ma żadnych finansowych konsekwencji i może z niej praktycznie natychmiast zrezygnować.
Oczywiście wykupienie produktów dodatkowych, chociażby ubezpieczenia na życie zwiększa szansę na pozytywną ocenę zdolności kredytowej, daje większą punktację przy rozpatrywaniu wniosku. Techniki manipulacji stosowane w bankowości detalicznej polegają najczęściej na nieznajomości przepisów przez kredytobiorców. Konsument może wnieść samodzielnie ubezpieczenie do kredytu hipotecznego wykupienie w zupełnie innej instytucji. Dodatkowy plus to wiążący charakter formularza informacyjnego. Bank nie może wycofać się z raz zaprezentowanych w formularzu warunków obsługi kredytu hipotecznego.
Banki oczywiście zachęcają kredytobiorców do wykorzystania dodatkowych możliwości, a w zamian proponują obniżenie oprocentowania, zmniejszenie prowizji, a nawet udoskonalenie warunków oszczędzania na lokacie. Czysty kredyt hipoteczny bez ubezpieczenia wiążę się jednak z dużym ryzykiem, którego nie warto podejmować, szczególnie w tak zmiennych warunkach makroekonomicznych. Większość standardowych ofert kredytów hipotecznych nie jest korzystna dla konsumenta, co wymusza i tak docelowo zgodę na wykupienie produktów ponadstandardowych. Na rynku występuje równowaga w obsłudze kredytobiorcy i pomimo wprowadzania nowych zasad banki pozostają przy starych, sprawdzonych praktykach, jedynie nieco zmodyfikowanych, aby nie narazić się na finansową odpowiedzialność.